운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 실전편 정리

<부동산 매매>

- 상승장에서는 일반 매매를 통해 수익을 극대화하고, 하락장에서는 경매를 통해 시세보다 싸게 사서 시세차익을 얻는 것

 

- 현장 조사(임장) : 매수 결정을 내리기 전에 서로 다른 날에 최소한 세 번은 임장을 가봐야 한다는 것

첫 방문 때는 현장의 분위기나 조급함 때문에 놓친 것들이 있을지도 모름. 조금 시간이 지나면 객관화가 되기 때문에, 다음 번 방문할 때는 다른 단점이나 장점이 보일 수도 있음

 

- 사전 준비 : 하루에 한 지역만 가보기를 권장

 

- 한 지역에서 최소한 5명 이상의 중개사에게 연락해보는 것이 좋음. 여러 중개사에게 각각 2~3개씩 매물을 추천받아 살펴보기를 권장 

 

- 같은 날 한곳이 아닌 여러 곳의 중개사무소와 미리 약속을 잡아 놓을 것. 그래야 임장을 위해 힘들게 낸 시간을 낭비하지 않을 수 있음

 

- 집을 보는 데 오전 10시부터 오후 2시 사이가 유리 (세입자와 중개사 모두 상대적으로 한가할 가능성이 큼)

 

- 방문 전날 미리 중개사와 통화하기. 방문 시에는 꼭 사진과 메모를 남기자 (나중에 수리 범위를 정할 때도 도움이 될 수 있음)

 

- 중개사무소에 가면 바로 매물을 보러 가지 말고, 자리에 앉아서 중개사에게 궁금한 점을 미리 질문할 것.

오늘 어디에 있는 어떤 매물을 보러 가는지, 조건과 가격은 어떻게 되는지 그리고 그것이 내가 원하는 물건이 맞는지 확인부터 할 것

 

- 집에 돌아오면 내가 얻은 정보를 하나의 보고서 형식으로 정리. 단순히 동네 구경을 하고 오면 안됨.

 

- 가계약금을 보내기 전에 중개수수료를 명확히 물어보고, 그에 대한 내용을 문자나 통화 녹음으로 확보해두어야 추후 분쟁 발생을 막을 수 있음

 

- 가계약금을 보내기 전에 기본적인 사항(매매 일자, 계약금 입금일, 수리 범위, 기본적인 특약 사항)을 중개사를 통해 매도자와 합의한 뒤 가계약금을 보내야 함

 

- 계약은 협상의 연속! 내 마음이 급하다는 사실을 상대가 알게 된다면 손해를 볼 수 있으니 급하게 진행하지 말고 두 번 세 번 고민하고 진행

 

- 부동산 거래를 할 때 매수인과 매도인이 직접 만나 신분증을 확인하고 계약서에 서명을 하는 편이 가장 좋음

(이때 반드시 신분증 사본과 함께 인감도장이 찍힌 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고 거래해야 함/ 인감증명서의 주민등록번호와 등기등본의 소유자 주민번호가 같은지 꼭 확인/ 정부 24사이트에서 '인감증명발급 사실 확인' 탭에서 위조 문서 여부 확인)

 

- 매매계약을 체결할 때부터 매도인과 협의하여 잔금일을 여유 있게 정하는 편이 좋음. 다만 여기서 중요한 건 매도자와의 협상! 잔금일을 3개월 뒤로 잡을 수 있다면 매수자 입장에서는 아무래도 한결 마음이 편함

 

- 중도금을 지급하는 대가로 잔금일을 늦춰달라고 협상 but, 중도금을 지급하는 순간 쌍방이 계약을 중도파기할 수 없음

 

- 전세끼고 매매시, 세입자 구하는 입장에서는 매매계약서를 작성하기 전에 현재 전세 시세와 임차 수요에 대해 중개사무소에 들러 충분히 조사해야 함. 여러 중개사무소에 들릴 것. 그리고 전세금을 10% 이상 낮게 계약할 가능성을 염두에 두고 추가금을 융통할 각오도 해야 함

 

- 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기 등의 용어가 있다면 초보자는 해당 물건을 거래하지 않는 것이 좋음

 

- 부득이하게 대출이 있는 집에 전세를 얻어야 하는 상황이라면 집주인과 계약할 때 '근저당 항목을 말소하는 조건으로 계약한다'라는 사실을 특약에 명시하고, 잔금 이후 근저당이 소멸되었는지 확인하는 것이 좋은 방법

 

- 건축물의 용도를 확인하고, '위반 건출물'이라는 표시가 있는지 확인할 것. 건축물대장의 '용도'에는 이 건축물을 정부에서 어떤 용도로 쓰도록 허가해줬는지 여부가 기록

 

- 여러 명의 중개사에게 매물을 내놓을 것

 

- 옆 단지 중개소에도 매물을 내놓을 것

 

- 중개사와 투자자는 서로 상생의 관계이므로 무조건 깎기보다는 합리적인 선에서 협의, 친절하게 예의를 잘 지킬 것

 

- 인테리어보다 더 중요한 점들이 많기 때문에 실거주용이 아닌 임대 목적의 집이라면 수리비는 최소한으로 쓰는 것이 유리.

인테리어가 마음에 들지 않더라도 임차 비용이 적게 들어가는 편을 선호할 수 있음

 

- 인테리어 가성비 효과 볼 수 있는 것 1)도배 2)조명 3)장판

싱크대의 경우, 필름 시공과 손잡이 교체만으로도 거의 새것 같은 느낌을 낼 수 있음

 

- 평당 20만 원 정도의 예산을 잡으면 깔끔하다고 느껴지는 최소한의 수리를 할 수 있음

(도배/장판/페인트: 평당 12~13만원, 화장실: 250~300만원, 싱크대 150~300만원, 새시 300~700만원)

 

- 인테리어 비용도 "가장 싸게 해달라는 전제 하에" 최소 5곳 이상의 견적을 받기를 추천 (오래 그 지역에 머물러 있는 업체 위주로)

 

- 셀프 인테리어는 권하지 않음

 

- 최소한 두 달에 한 번은 해당 지역 중개사에게 전화를 해서 물건의 시세를 확인하고, 변동 사항 및 사건이나 호재, 악재 등을 확인하고 한 달에 한 번이라면 더욱 좋음

 

- 내가 매수한 집의 가격 변화를 주기적으로 확인해 표로 정리할 것. 네이버부동산 등의 호가와 실거래가를 기준으로 정리 (매매 시세, 전세 시세, 월세 보증, 월세 차임, 상승 or 하락의 특이사항)

 

- 현재 내가 할 수 있는 최선의 선택을 한 뒤, 더 나은 기회를 찾아 발전시켜야 투자를 꾸준히 이어갈 수 있음. 물론 한 번 투자한 매물을 그냥 방치하는 것도 금물. 항상 나의 선택이 잘못되었을 수도 있다는 마음으로 지속적으로 살피고 대안을 찾아볼 것

 

- 오피스텔의 경우, 소형 오피스텔보다 '아파텔'이라 불리는 중대형 오피스텔(28평 정도)의 수요가 훨씬 많고, 가격 상승 폭도 더욱 큼

 

<빌라, 오피스텔, 상가의 신축 분양> 

- 신중히 접근할 것

 

- 투자 경험이 적은 사람의 경우, 손해볼 가능성이 높음

 

<경매>

- 법원경매정보, 스피드옥션, 지지옥션을 활용 (유료 사이트가 좋음)

 

- 부동산 가격 하락이 우려되거나 실제로 하락세가 나타났을 때 오히려 돈을 더 벌 수 있는 투자법!

 

- 명도에서 문제가 생기면 매각을 주관하는 법원에 '인도명령' 제도를 신청하여 점유자를 내보내면 되니 크게 걱정할 필요 없음

 

- 시세 조사를 잘못하거나 권리분석에서 실수를 하면 낙찰을 받고도 큰돈을 손해 보기도 하니 꼼꼼하게

 

- 경매의 장점은 시세 상승을 기대하기 힘든 저렴한 낡은 빌라나 원룸형 오피스텔도 경매라면 싸게 사서 시세차익을 얻을 수 있음

 

- 입찰 보증금으로 최저가의 10% 준비 -> 낙찰받게 되면 나머지 잔금을 30~45일 사이에 납부해야 되는데 경락잔금대출 활용하면 됨

 

- 권리분석이 복잡하고 어려운 물건은 애초에 시도하지 않는다는 것이 원칙

 

- 초보자에게는 적게 벌더라도 안전한 물건을 찾아내는 안목과 어렵고 위험한 물건은 포기하는 결단력이 필요

 

- 말소기준권리(소멸 기준) : 부동산을 낙찰받는 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리.

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등 6개가 있는데, 이 중 가장 빨리 설정된 권리를 '소멸 기준'으로 잡음

 

- 임차인 대항력 : 임차인이 말소기준권리보다 빠른 날짜에 전입신고를 했다면 이 물건이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있게 해주는 권리.

내가 입찰하려는 물건을 점유하고 있는 사람이 임차인인지 여부가 중요하며, 임차인이 말소기준권리 일자보다 전입신고를 빨리 했는지, 즉 대항력이 있는지를 따져봐야 함

ex. 전입신고일이 2021년이며 소멸 기준이 2018년이라면 임차인은 대항력이 없음 -> 낙찰자가 임차인의 보증금을 책임질 필요가 없음

 

- 원래 명도는 협상이 아니라 법으로 하는 것. 낙찰 후 절차에 따라 법원에 '인도명령'을 신청 후 '강제집행'을 하면 낙찰자는 거주자와 만날 일도 없이 명도를 진행할 수 있음

그러나, 시간과 비용을 조금이라도 아끼기 위해서 직접 설득하고 명도하는 과정을 해볼 것

 

- 명도 협상을 진행하면서 한편으로는 인도명령 및 강제 집행 절차를 밟아놓는 것도 방법이 될 수 있음

 

- 보통 경매에서는 최저입찰가가 첫 감정가 그대로인 '신건'보다는 한 번 이상 유찰된 물건들에 관심이 쏠리는 경우가 많음.