싱글맘 경매로 홀로서기 정리

<경매>

 

- 대출은 위험하다는 무조건적인 편견을 깨자. 적당한 수준의 대출은 자산증식 속도를 높여줄 수 있는 건강한 자산이다.

- 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성

 

- 임대용 물건은요~!
교통여건이 좋아 출퇴근이 편리하거나 초등학교가 가까운 곳이 좋아요. 아이가 우선인 엄마들은 통학거리가 짧은 곳을 선호하고, 웬만하면 전학도 시키지 않으려 하거든요. ‘초등학교 1학년 아이를 둔 임차인을 들이면 6년 임대는 보장된다.’는 우스갯소리는 괜히 나온 게 아니랍니다.

 

- 임장하면서 내부가 궁금한데, 벨 누르기가 두려워요.
임장 중 점유자를 만나게 되면 채무자는 물론이고 대부분의 임차인들도 굉장히 적대적인 반응을 보여요. 그래서 저는 특수물건을 제외하고는 굳이 만나려 하지 않아요. 내부구조가 궁금하시면 윗집에 가서, ‘아랫집에 이사 오려 하는데 사람이 없어 구조를 볼 수 없네요.’하고 보는 방법이 더 수월하답니다.

- 관심 있는 지역이고, 입찰하고자 하는 물건이라면 1차 신건일 때부터 움직여라.
이때가 경쟁자도 덜하고 부동산도 경매 물건인지 잘 모를 때이기에 돌아오는 답변이 부드럽고, 정확한 시세를 파악할 가능성이 높다.

1차에 움직이는 자가 고급정보를 얻는다. 이제 1차에 부지런히 움직이는 습관을 들이자!

- 수익률(%) 계산 방법

연간 수익/투자비용 *100 = 수익률(%)
*낙찰이 20%, 명도까지가 40%고 나머지 40%가 수리와 리모델링 그리고 임대, 매매라고 생각한다. 그제야 정확하게 얼마가 투입되었고, 얼마의 수익을 거두는지를 알 수 있기 때문이다.

 

- 명도할 때

이 물건의 처리를 담당하는 사람으로서 부동산투자회사의 대리인이라고 설명하였다(명도 할 때는 나는 제 3자라 결정권한을 쥐고 있지 않다고 하는 것이 편하다. 낙찰자로 소개해버리면 이사비 논의 등 서로 민감한 상황에서 핑계 댈 곳이 없어지기 때문이다).

 

- 경락잔금대출

몇 천만 원으로는 아무리 경매라 하여도 수도권 아파트 한 채 사기 힘들다. 그래서 투자자들이 경락잔금대출을 이용하는 것이다. 아파트 분양 시 중도금과 잔금을 은행에서 대출을 받아 납부하듯이, 경매에도 낙찰가의 70~80% 혹은 그 이상 대출을 해 주는 경락잔금대출이 있다. 이렇게 되면 내 투자금은 낙찰자의 약 20~30%만 있어도 해결이 가능하다.
가령 소형 아파트를 1억 원에 낙찰받았다고 하자. 보통 대출 금액은 낙찰가의 70~80%인 7~8,000만 원까지 가능하다. 내 투자금은 2~3,000만 원정도 있으면 되고(법무비 및 제반비용은 제외), 대출이자는 낙찰 후 월세를 놓아 그 금액에서 매달 충당하면 되는 것이다.

 

- 대출방법

대출 아주머니들에게서 무수한 문자와 전화를 받게 되겠지만 모두 저장해 두면 추후 다른 물건을 낙찰받았을 때, 단체문자를 보내 손쉽게 대출조건을 비교할 수 있다. 대출 중개인들도 경력과 실력에 따라 여러 대출상품들을 가지고 있기 때문에, 그에 따라 대출금리와 대출가능액, 중도상환수수료도 달라지므로 가능한 많은 분들에게 의뢰하는 것이 좋다.

- 중도상환수수료 여부

단기매매가 목표인 물건이라면 이자율이 다소 높더라도 중도상환수수료가 없는 것이 훨씬 유리하고, 장기적으로 보유 후에 매매를 할 것이라면 이자가 낮고 중도상환수수료가 일정기간(1년 또는 2년)이 지나면 없는 상품으로 고르는 것이 현명하다고 하겠다.

- 법무사와 협의 필요한 비용 -> 얼마라도 깎는 시도를 하자. 

1) 대출이 실행되면서 내 명의로 소유권을 이전하려면, 법무사를 이용하게 된다. 
2) 교통비와 여비 등, 보수액이 정액으로 정해져 있지 않은 사항들이다.

앞으로 계속 경매를 할 것이고, 이미 많은 경험이 있다고 하며 협상을 해야 상대도 수긍하고 좋은 조건으로 수정해 줄 것이다.
아무리 협의가 잘 된다고 할지라도 인도명령을 신청하는 것은 기본이니 명심하기 바란다. 이 비용은 통상 2만 원 정도로 견적서에 추가되어 있지만, 의뢰를 하면서 인도명령은 서비스(?)로 해달라고 하면 다들 웃으면서 수긍한다. 별것 아니라 생각하여 혹시라도 인도명령을 신청하지 않는다면 차후 점유자들과 길고 긴 싸움을 하게 될 수 있으니 꼭 진행하도록 하자.

-매각 허가

통상 매각허가는 낙찰 후 일주일이 되는 날에 결정된다. 그 일주일 동안 매각절차상 하자가 발견되지 않으면 비로소 그때 낙찰자로서의 권한을 갖게 되며 잔금 납부의 의무가 생기는 것이다.

-그동안 명도를 진행하며 전화통화와 서면만으로 해결한 지방 물건도 있지만, 대부분은 평균 세 번 정도 점유자를 만났다. 내용증명 발송 후, 합의서 작성 시 그리고 마지막으로 이사 당일에 말이다.

 

1단계. 내용증명을 보내자

낙찰 후 일주일이 경과되면 매각허가가 결정되며, 이 날을 기점으로 한 달 후에 잔금기일이 정해진다. 이렇듯 매각허가결정 이후에도 한 달의 여유가 있으니, 너무 조급해 하지 말고 그동안 낙찰자의 입장을 담은 내용증명을 작성하도록 하자.

실제 나는 보통 매각허가가 결정된 후에야 움직이는데, 요즘 점유자들은 대부분 낙찰 당일에 낙찰됐다는 것을 알고 나름 대응을 준비하기 때문이다. 그런데 당연히 올 것이라 생각한 낙찰자의 연락이 일주일이 넘게 오지 않으면, 오히려 점유자가 당황하기 시작한다.

바로 이 타이밍에 내용증명을 발송하여, 점유자에게 낙찰자의 연락이 왔다는 안도감(?)을 주는 것이다. 

2단계. 1차 만남 -명도

보통 내용증명을 받은 점유자에게서 연락이 오면, 이후 1차 만남이 이루어지게 된다. 이 1차 만남에서의 대화가 앞으로의 명도를 결정짓게 된다고도 할 수 있을 만큼 중요하다. 서로의 첫인상이 결정되기도 하며 이때 정확하게 의사표현을 해야 주도적으로 협상을 이끌어갈 수 있다.

 

세입자에게는 ‘낙찰자는 죄가 없다. 보증금 못 받게 된 건 채무자 탓이다.’라며 채무자를 적으로 만들고, 채무자에게는 ‘채권자가 좀 너무했지만, 어쩔 수 없지 않냐.’라는 식이다. 이렇게 하여 괜히 낙찰자에게로 향하는 원망과 흥분을 가라앉힐 수 있다.

 

공공의 적을 만든 후에는 3자 화법을 사용한다.

묘령의 사장님 한 명을 만들어 그 분이 낙찰자고, 나는 그 분의 심부름으로 일처리를 수행하는 직원이라고 이야기를 하는 것이다. 낙찰자는 오랫동안 부동산 투자를 해온 베테랑이고, 협의가 되지 않을 경우 인정사정없이 강제집행을 하는 분이라고 소개한다.

 

- 점유자들이 하는 질문은 비슷비슷합니다.

자주 나오는 질문과 답변들을 정리해보았어요.
여러 번 읽고 연습해서 체득하면 유용하게 쓰일 겁니다.
하지만, 무엇보다 점유자의 이야기를 진지하게 들어주는 자세는 잊지 마세요!

1. 잔금은 납부하고 오신 거예요?!

나점유 : 잔금 납부했어요? 소유권도 넘어가지 않았는데 벌써 오시면 어떡해요? 아직은 엄연히 내 집이라고요.

쿵쿵나리 : (당황하지 않고) 알고 있습니다. 아직 잔금을 납부하지 않았지만 이사 문제 등을 상의하러 왔습니다.

나점유 : 잔금도 납부하지 않았는데 이사를 나가라고요?

쿵쿵나리 : 사모님, 잘 들어보세요. 저희가 잔금 납부는 내일 당장이라도 할 수 있어요. 하지만 그렇게 되면 내일부터 월세를 지급하셔야 하는데, 그렇게 하고 싶으세요? 아니시잖아요. 이사 날짜를 고려해보시고 미리 알려주시면, 그 날에 맞추어 잔금을 납부할 예정입니다.

 

2. 무리한 이사비를 요구할 때

나점유 : 이사비 500만 원 주세요.

쿵쿵나리 : 알겠습니다. 보고는 올려보겠습니다. 그런데 저희 사장님은 50만 원 이상 이사비를 준 적이 없으세요. 강제집행을 해도 이 정도 평수면 100만 원 정도면 충분한데 괜히 돈을 더 쓸 이유는 없지 않나요?

나점유 : 다른 곳에서 물어보니 다들 그렇게 준다는데요?

쿵쿵나리 : 사모님, 선무당이 사람 잡는다고 잘못된 정보를 믿고 고집 피우시다가 결국 이사비는커녕 강제집행 당하시는 분들도 보았습니다. 법무사 사무실에 찾아가 전문가에게 한번 확인해보세요. 사실을 확인해 줄 거예요.

3. 법대로 하세요, 우리는 계속 살만큼 살다 나갈 테니까

쿵쿵나리 : 이사 날짜는 잡으셨는지요?

나점유 : 우리는 살 만큼 살다가 갈 겁니다. 지금 돈도 없고, 집도 구할 수가 없어요.

쿵쿵나리 : 그렇게 나오시면 저희도 어쩔 수 없이 법대로 진행할 수밖에 없습니다.

나점유 : 법대로 하세요. 소송 걸어도 5-6개월은 살 수 있다고 들었어요.

쿵쿵나리 : 사모님, 크게 잘못 알고 계세요. 법대로 진행하게 되면 강제집행까지 걸리는 시간은 한 달이면 충분합니다. 소유권 이전일로부터 사모님한테 월세받을 권리가 있지만 안 하고 있잖아요. 오히려 저희가 부당이득금청구를 하면 사모님이 소송비용 및 밀린 월세를 지불하셔야 합니다. 법대로 못해서 안하는 게 아닙니다.

4. 배당받는 세입자 명도 시

나점유 : 아직 집을 구하지 못해서요, 석 달 정도 시간을 주세요. 그럼 그때 나갈게요.

쿵쿵나리 : 배당기일 때 보증금 안 받으실 건가요?

나점유 : 그건 아니죠. 법원에서 배당기일에 돈을 준다는데 누가 안 받아요?

쿵쿵나리 : 배당기일에 보증금을 받으시려면 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서가 필요합니다. 명도확인서는 말 그대로 이사 나갔다는 확인서인데, 이사도 나가지 않은 상태에서 드릴 수는 없습니다. 그리고 소유권 이전일부터는 낙찰자에게 월세를 지급하셔야 해요. 원만히 협의가 되지 않으면 그때부터 이사날짜까지의 월세를 청구할 것이고요. 사모님 받으실 배당금에 가압류도 가능하지만 그렇게 처리하고 싶지는 않으니 신중히 생각해보세요.

5. 미리 이사비를 줄 수 없나요?

나점유 : 당장 이사 갈 집 계약금도 없어서 그러니 이사비를 먼저 주실 수 없나요?

쿵쿵나리 : 그렇게는 안돼요. 규정상 모든 짐이 빠지고 공과금 납부 확인 후 이사 당일에 지급할 수 있습니다.

배당받는 세입자는 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서를 지참하여야 배당을 받을 수 있다. 따라서 이 두 가지 서류가 핵심이므로 명도 완료 이전에는 이 서류를 세입자에게 주어서는 안 된다는 것을 잊지 말자. 배당받고 나가겠다고 철썩 같이 약속해 놓고 배당 이후, 언제 그랬냐는 듯 이사를 가지 않는 경우도 있기 때문이다. 그렇다면 그때는 명도소송으로 5-6개월을 싸워야 한다.

- 도배 (저렴한 비용으로 최대의 효과내기)

‘레몬테라스’라는 카페에 들어가 ‘도배, 장판공사 의뢰’ 게시판에 올렸더니 아주 많은 업체에서 쪽지로 견적을 보내왔다(동네의 인테리어 가게의 경우, 중간 마진을 챙기고 실무자들에게 하청을 주기에, 비용이 재료비+인건비+중간마진으로 구성된다. 그러나 직접 의뢰하는 경우 실무자들과 바로 접촉이 가능하기 때문에, 재료비와 인건비만으로 해결이 가능하다. 금액도 당연히 더 저렴하다).

- 통상적으로 매매 후 6개월에서 1년까지는 방수와 누수는 전 소유자가 책임을 져야 한다는 계약서 조항이 있기 때문에, 리모델링 시 눈에 보이는 싱크대, 도배장판보다 방수와 누수 등 구조적 문제점에 신경을 더 많이 써야 한다.

- 나는 큰 평형의 아파트는 인테리어를 거의 하지 않는다. 큰 평형을 구입하는 사람이라면 형편이 그다지 어렵지 않으므로, 입주 시 본인 스타일로 인테리어를 하고자 하기 때문이다. 따라서 어설프게 했다가는 괜한 돈만 날리고, 그네들이 모두 다 뜯고 공사를 다시 진행하는 불상사가 일어난다(나도 한 번은 이랬다).

 - 정리하자면, 임대용 물건은 방수나 누수 등 구조적인 부분에 더욱 신경을 쓰고 도배나 장판은 깔끔하게 수리하는 것이 좋다. 매매 목적으로 수리를 할 경우에는, 주요 타깃층을 설정하고 그들이 원하는 바를 감안하여 인테리어를 하면 좋다. 물론 내 돈이 들어간 만큼 매매금액을 잘 산정해야 하며, 부동산에서 ‘인테리어를 한 집과 안 한 집의 가격 차이가 별로 없다.

- 리모델링(방수 부분)

베란다 외벽 내부는 방수 페인트를 칠하고, 외부에는 방수 시멘트를 질척하게 반죽하여 물이 새어 들어올 것 같은 곳을 찾아 여러 차례 덧바르세요. 단, 날씨 좋은 날 3회 시행해야 합니다.
천장 누수는 누수가 될 만한 지점을 찾아 옥상에 올라가 방수 시멘트를 여러 번 바르고, 내부는 혹시나 몰라 습기에 강한 실크 도배지로 마감을 했었어요.
유난히 외벽 쪽 창문과 아파트 베란다 새시 쪽에 누수자국이 많은 집은, 창문 새시의 틀과 이음새가 벌어져 그 사이로 빗물이 유입된 거예요. 이런 곳은 방수 시멘트로 해결하는 것보다 코킹 작업이라 하여, 벌어진 부분을 청소한 후 프라이머 같은 접착제를 도포하고 창호전용 실란트로 마감을 합니다. 이 부분은 높은 창문이나 베란다 밖에서도 해야 하는 공정이 있으므로 전문가에게 맡기는 것이 좋은데요. 코킹작업은 약 2~4시간이 소요되고, 그 비용은 15~20만 원 정도입니다.

-리모델링(화장실)

상황에 따라 업체에 맡기는 게 나을 수도 있음

 

-리모델링(싱크대, 신발장, 수납공간)

 업체에 인조대리석 샌딩(표면을 얇게 갈아주는 작업)을 하고 싶다고 하면, 약 5~10만 원에 작업을 해주니까요. 잔기스나 오물이 싹 제거되어 마치 새 상판으로 교체한 것 같은 효과가 납니다.

신발장은 싱크대 업체에서 한꺼번에 진행하시고, 재질은 싱크대 재질과 같으니 각 상황에 맞는 가격과 재질로 선택을 하면 됩니다.

수납장은 많으면 좋음!

 

-리모델링(도배장판)

집 상태에 따라 벽면이 고르고 결로현상이나 곰팡이 등이 없는 집이라면 저렴한 합지를, 결로현상이 있거나 천정에 누수의 흔적들이 있다면 기본 방수 공사를 한 후에 혹시나 모르니 있는 그대로 스며드는 합지보다는 실크 벽지를 시공하는 것을 추천합니다. 무조건 임대는 합지, 매매는 실크는 아니라는 거예요.
유난히 한쪽 벽면이 결로현상이 심해서 아예 그쪽은 실크로 하되, 색상도 짙은 것으로 하여 마치 포인트 벽지를 해 놓은 것처럼 하였더니 감쪽같았습니다. 
 저렴한 장판보다는 튼튼한 데코타일을 추천합니다. 물론 습기가 있는 반지하 등은 시공을 해봐야 습기 때문에 들뜸 현상이 일어나 추천하지 않고요. 일반 장판보다는 시공비나 가격이 비싸지만, 흠집에도 강하고 한 번 해놓으면 5-6년은 끄떡없습니다. 그래도 장판 시공을 원한다면, 브랜드는 중요하지 않고 전문가와 상의하여 적당한 금액대의 상품을 고르세요. 견적은 한 군데에서만 받지 말고, 여러 군데에서 받아 최종 선택해야 함은 물론이고요.
저렴한 장판보다는 튼튼한 데코타일을 추천합니다. 물론 습기가 있는 반지하 등은 시공을 해봐야 습기 때문에 들뜸 현상이 일어나 추천하지 않고요. 일반 장판보다는 시공비나 가격이 비싸지만, 흠집에도 강하고 한 번 해놓으면 5-6년은 끄떡없습니다. 그래도 장판 시공을 원한다면, 브랜드는 중요하지 않고 전문가와 상의하여 적당한 금액대의 상품을 고르세요. 견적은 한 군데에서만 받지 말고, 여러 군데에서 받아 최종 선택해야 함은 물론이고요.

-리모델링(방문)

페인트로 칠하는 것도 경제적인 방법입니다. 구멍 난 곳에 액자를 달거나 시트지를 붙이는 것도 
기존 방문에 고급스런 필름지를 씌운 후, 그 위에 심플하게 액자식 몰딩을 하여 누가 봐도 멋있고 고급스런 방문으로 탈바꿈했으니까요. 

-입주 청소

기존 방문에 고급스런 필름지를 씌운 후, 그 위에 심플하게 액자식 몰딩을 하여 누가 봐도 멋있고 고급스런 방문으로 탈바꿈했으니까요. 

예쁜 실내화 2켤레 정도를 사다가 문 앞에 놓아두세요. 그렇게 하지 않으면 집을 몇 번만 보여줘도 금세 바닥이 더러워집니다

공사로 인해 여러 화학제품들(본드 등) 냄새가 날 수도 있으니 베란다 창문을 조금씩 열어두어 환기를 시키고(비가 들이치지 않을 정도), 천원샵 같은 곳에서 향기 좋은 방향제를 사다가 군데군데 놓아, 늘 집안에 은은한 향기가 나도록 하세요.

- 경매에도 비수기와 성수기가 있다

실제 날씨가 너무 춥거나 더울 때, 혹은 휴가기간이나 명절 연휴에 매각이 진행되는 경매 물건들은 상대적으로 경쟁률이 낮다

경기가 불황이라는 등, 아파트 거래가 되지 않는다는 등 부정적인 뉴스들이 속출하면 또다시 우르르 빠져나가 금방 썰렁해진다.

 

- 대형평수 매매?
대형평수가 팔릴 수 있을지를 가늠해 보려면 해당 아파트의 주차장에 가보면 된다. 해당 물건을 낙찰받았을 때 또 다른 이웃(전세를 살고 있는) 누군가가 내 집을 사줄 수 있는 여력이 있는지 없는지가 중요한데, 그것을 파악하는 방법으로 주차장만 한 것도 없다. 주차장에 있는 차량의 레벨을 살펴보는 것. 아무래도 용달차나 경차가 많은 아파트보다는 중형차나 수입차가 많은 아파트 단지가 더 여력이 있음은 안 봐도 당연한 이야기다.

내 경험상 오히려 대형평수가 명도나 수익적인 면에서 더 쉽게 큰 이익을 가져다주었다. 이처럼 내가 가진 편견이 남에게도 편견으로 자리할 가능성이 크니, 그런 부분을 역발상을 통해 찾아낸다면 분명 좋은 기회가 많아질 것이다.

- 홍보 전단지 만들기

친정오빠네 집에 놀러갔다가 회사에서 쓸 자료를 코팅하고 있는 모습을 보고 이거다! 싶었다. 이렇게 전단지를 코팅까지 하면, 하다못해 부채질할 때 쓰거나 책받침으로라도 쓰지 그냥 쓰레기통으로 가지는 않을 것 아닌가. 당장에 오빠에게 물어 약 15만 원을 주고 똑같은 코팅기계를 구입하였다.

전단지 만드는 과정은 간단하다. 포토샵을 사용해 기본 전단지 틀을 만든 후, 해당 물건이 달라질 때마다 사진을 찍어 그 틀 속에 사진만 교체하면 된다. 포토샵 사용이 어려우면, 엑셀이나 파워포인트로도 충분히 가능하다(뭐든 처음이 어렵다!).

 이렇게 전단지를 완성하고 인쇄를 하면, 뒷면은 비어있게 된다. 앞부분에는 집에 대한 사진들과 전화번호만 간략히 기재를 하고, 뒷면에 거래조건에 대한 세세한 내용을 적는 것이 좋다. 대략적인 내용만 기재해두면 계속해서 전화가 오는 통에 귀찮아질 수 있지만, 좀 더 자세한 내용을 추가하면 이미 웬만한 정보가 다 나와 있기에 정말 관심 있는 사람들에게서만 전화가 올 확률이 높기 때문이다.

 그리고는 50장 정도를 인쇄하여 인근 부동산은 물론, 근처 한 두 블록 떨어진 동네까지 가서 전단지를 준다. 반드시 내 동네 부동산에서만 계약되리라는 법은 없기 때문이다. 고정관념을 버리고 넓게 생각하는 습관을 들이도록 하자. 이렇게 바지런히 내 부동산을 홍보한 덕에, 종종 동네가 아닌 다른 엉뚱한 부동산에서 모시고 온 손님과 거래한 경험도 많다.

코팅 된 전단지를 수북이 쌓아가지고 딸아이와 밤에 드라이브 삼아 전단지를 돌리기 시작한다.
주말 저녁에 움직이니 차도 막히지 않고, 엄마인 내가 운전을 해서 부동산 앞에 세워주면 딸아이는 얼른 차에서 내려 신문 돌리듯 부동산에 전단지를 꽂고 돌아오면 된다. 이렇게 호흡을 맞춰 일을 하니 능률도 오르고, 혼자 했더라면 하루 종일 걸릴 일도 2시간 정도면 모두 끝을 내게 된다.

 

- 직접 광고 방법

 

생활정보지는 주간 단위와 월간 단위의 계약으로 약간의 금액을 내고 광고할 수 있으며(특히 지방은 효과가 꽤 좋다),

놓자.

또 하나의 방법은 나 역시 최근부터 이용하는 방법인데, 아무래도 요즘은 SNS 시대라는 것을 무시할 수가 없다. 그래서 인테리어를 한 후 동영상으로 촬영하여 간단하게 편집한 후(찾아보면 쉬운 편집 프로그램이 많다) 유튜브나 블로그에 올린 후 이에 대한 주소 링크를 각 부동산 사장님의 핸드폰으로 전송한다. 아무래도 사진 몇 장보다는 영상으로 보는 것이 훨씬 더 생동감 있게 와 닿을 것이기 때문이다. 부동산 사장님들의 핸드폰 번호는 ‘네이버 부동산’을 활용하면 알 수 있다. 네이버 부동산에 들어가서 지역 설정 후 ‘매물’ 카테고리에 들어가 보면 해당 지역의 매물을 가지고 있는 각 공인중개사들의 연락처가 기재되어 있다. 이것을 엑셀로 정리한 후 대량문자 전송 사이트에서 일괄로 전송하면 번거롭게 일일이 보내지 않아도 되고, 1건당 약 10~25원 정도로 저렴하기 때문에 가성비가 좋고 효과가 큰 편이다.

- 계약서 작성 방법

계약서 문구 특약사항에 ‘임대료 연체가 2기 상당의 금액에 해당할 경우 임대인은 일방적으로 임대차계약의 해지를 할 수 있다’라는 문구도 추가하세요. 여기서 2기는 두 번이 아니라, 두 번에 해당하는 금액이고요. 띄엄띄엄(?) 임대료를 입금하는 임차인들에게도 효과적입니다.

- 번호키로 변경

만약 열쇠를 사용하는 도어락이라면, 부동산에 집을 내놓기 전에 번호키로 바꾸는 게 좋습니다. 사실 이 부분은 아예 명도 후에 바로 교체하는 것이 편리합니다.  (직접 설치도 가능)

 

<공매>

- 공매는 경매와는 다르게 주로 세금체납으로 인한 압류에 의해 실행되는 것과 법원이 아닌 한국자산관리공사에 의해 절차가 진행되는 것이 경매 절차와 다르다는 것을 알게 되었다. 

- 이제 경매에 입문하는 초보자라면, 경매의 전 과정을 한 번쯤은 겪어보고 공매로도 관심을 두길 권한다.

 

- 나는 직장인들에게 공매 투자를 적극 권유한다.
공매는 입찰기간이 월요일 오전 10시부터 수요일 오후 5시까지다. 그리고 다음 날인 목요일 오전 11시에 입찰결과를 확인할 수 있다. 그러니 토요일과 일요일에 현장조사를 하고, 월요일부터 3일간 혹시 놓친 권리상 문제점들이 없는지 확인해 본 후, 잠시 점심시간을 이용하여 입찰을 하면 되는 것이다. 

- 물론 공매는 경매처럼 인도명령제도가 없고 명도소송으로만 진행해야 하는 부담이 있다.
그래서 특히 명도를 두려워하는 초보에게는 선뜻 도전하기 어려운 분야이기도 하지만, 이 덕분(?)에 경쟁률이 낮고 그만큼 낙찰받을 확률이 높아진다 할 수 있다.

 

<임장 준비>

- 양도소득세 계산

위의 표에서 확인할 수 있듯이 단기간 1년 이내에 매도했을 때와 전·월세 등 한 바퀴 돌리고 매도를 했을 때의 세금 차이는 엄청나다. 따라서 위 물건처럼 입지가 좋거나 호재가 있는 곳은 너무 성급하게 매도를 하지 않는 것이 좋다. 

하나의 팁을 더 주자면, 입찰 전이나 매도 전에 양도세 계산을 먼저 해본 후 입찰 여부나 매도 결정을 하면 좋다. 얼마가 남는지를 미리 알아야 전략을 구상할 수 있기 때문이다. 위 표가 어렵다면 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용하는 것도 방법이다. 홈택스 사이트에 들어가면 '모의계산' 서비스가 있는데, 여기를 클릭하면 '양도소득세 자동계산' 메뉴가 나온다.

 

- 경매정보지 복사본
요즘은 경매인구의 증가로 그에 따른 정보를 제공하는 유료사이트들이 많이 생겨났다. (단, 유료사이트들도 권리분석이 틀린 경우가 있으니 기본적인 지식은 있어야 이런 오류를 피할 수 있다).

 

- 스마트폰 사진 촬영, 녹음 기록

 

-감정평가서 / 등기부등본 / 매각명세서 살펴보기
유료사이트에서 간단하게 권리분석 된 정보지만을 프린트 했다면 이제는 스마트폰으로 유료사이트의 어플을 다운받아 현장에서도 감정평가서나 등기부등본을 열람할 수도 있다. 감정평가서는 내부구조나 주변 환경에 대해 평가를 하는데 현장에서 직접 살펴보면서 나의 의견과 비교하여 다시금 평가해 볼 수도 있고, 등기부등본을 통해서 물건에 대한 역사를 가늠해 볼 수도 있다. 또한 법원에서 제공하는 정보가 그대로 제공되므로 법원 문서 및 매각물건명세서 등도 열람해 볼 수 있으니, 스마트폰 하나면 현장조사 오케이다. ex, 굿옥션

현장조사서는 어떻게 작성하나요?
기본적으로 사건번호와 해당 물건지의 주소와 면적, 감정가, 입찰일 등을 기재한다.

 

1) 물건조사

      - 보존등기 : 등기부등본상에 나타난 보존등기를 기재

      - 노후도 : 건물의 노후를 상·중·하로 표기

      - 계량기 : 가스, 전기, 수도 계량기를 찾아 사용량 기록

      - 우편물 : 현재 누구 앞으로 우편물이 오고 있는지 체크 (거주자 확인)

      - 경사도 : 평지인지, 약간 높은 고지대인지 여부

      - 채광·방향 : 채광이 좋은지 여부와 집 방향(남향, 북향 등)

      - 구조/층 : 총 몇 층 중 몇 층인지 (3/5F)

      - 주차장 : 주차장 여부와 세대당 몇 대 주차가능한지, 주변 주차시설 여부도 확인

       

      - 방수/누수 : 외벽 및 옥상에 올라가 균열(크랙)이 있는지 여부 확인

      - 미납공과금 : 아파트는 관리사무소에서, 빌라는 총무가 누구인지 확인 후 체크

      - 도시가스 : 도시가스 or LPG, 미납 여부 확인

      - 전입세대열람 : 해당 동사무소에 경매정보지 제출하면 열람 가능(300원)(누가 사는지, 전입신고 날짜는 어떻게 되는지 확인 체크)

      - 현 거주자 : 소유자가 사는지, 세입자가 사는지 확인

2) 주변조사

      - 버스노선 및 배차시간 확인

      - 지하철 : 가까운 역과 도보 및 버스 소요시간 확인

      - 마트/백화점 : 가장 가까운 마트나 백화점이 있는지 여부 체크, 소요시간 체크

      - 초·중·고 : 주변에 초·중·고가 있는지 여부, 도보 및 버스 소요시간 체크

3) 시세조사

      - 국토교통부 : 국토교통부 실거래가 자료 확인 (http://rt.molit.go.kr/)

      - 네이버 : 네이버 부동산 매물 시세 확인

      - kb시세 : 아파트의 경우 대출 시 kb시세 기준

*아파트의 경우 1,2층과 탑층은 중간층에 비해 매매가가 낮습니다. 따라서 해당 층의 물건이 경매 진행 중이라면, 더욱 보수적으로 시세를 산정해야 한다는 것을 잊지 마세요! 그리고 중간층에서도 너무 높은 금액과 너무 낮은 금액의 실거래가는 제외하세요. 정상적인(?) 거래가 아닐 수 있으니까요. 또한 아파트는 방향도 중요해요. 대부분 남향을 가장 선호해서 동향·서향보다 먼저 팔리고, 매매가도 더 높은 경향이 있습니다.

      - 현장실사 : 임장 시 부동산에서 실제 매매가와 전월세가 조사 (4-5곳 정도 방문)

 

4) 기타 특이사항 및 의견

 

- 주거용 임장 시 유용한 팁!

1. 학교를 찾아라!

2. 마트와 문화공간(극장, 예술회관 등)을 찾아라!

3. 교통환경이 좋은가?

4. 웰빙&조망권이 좋은 곳을 찾아라!

5. 선호되는 평형과 주차장을 찾아라!

6. 세대수가 많은 곳이 좋다

7. 혐오시설을 찾아라!